Ev Sahiplerinin Kiracılara Yaptığı Yüzde 25 Üzeri Zam İçin Geri Alma Yöntemi: İşte Dikkat Çeken Öneriler
Kiralardaki aşırı artışlara karşı kiracıyı korumak amacıyla geliştirilen “konutlarda yüzde 25 zam sınırı” kararı, 11 Haziran 2022’de yürürlüğe alınmıştı. Ancak, bu kararın 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılmasıyla devam edeceği bildirildi.
Yüzde 25 artış tavanının enflasyonun çok gerisinde kalması, özellikle büyük şehirlerde uygulanamamış olması ev sahiplerinin tepkisine neden oldu, özellikle İstanbul gibi megakentlerde.
KONUT KİRALARINDA YÜZDE 25 SINIRI KALKACAK MI?
Bugün, yüzde 25 kira zamı sınırının devam edip etmeyeceği konusunda belirsizlik devam ediyor. Ancak, Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in basına kapalı bir toplantıda “düzenlemenin sona ermesine yakın yeniden gözden geçirileceği” şeklinde ifade ettiği haberler basında yer aldı.
Bu gelişmenin ardından Cumhurbaşkanlığı İletişim Başkanlığı’ndan düzeltme yapıldı. Başkanlık, “Bakan Şimşek, yüzde 25 kira zammı sınırının kaldırılacağını açıkladı” başlığıyla verilen haberlerin doğru olmadığını belirtti. Bakanın basına kapalı bir toplantıda, “düzenlemenin sona ermesine yakın yeniden gözden geçirileceğini” ifadesini kullandığını ve bu ifadenin kesin bir karar olarak ele alınmaması gerektiğini bildirdi.
YÜZDE 25’TEN FAZLA ZAM YAPILDIYSA…
Hukukçular konut kiralarında yüzde 25’ten fazla zam yapılması durumunda kiracının ödediği fazla parayı geri alıp alamayacağı konusunda hemfikir değil. Hürriyet’e konuşan avukat Ali Güvenç Kiraz’ın konuya dair yorumu şu şekilde:
* Mal sahibi ve kiracı arasında başlayan yeni döneme dair kira bedeli artışı konusunda taraflar uzlaşmış ve bu konuda kendi aralarında yenileme sözleşmesi, ek protokol veya yazılı bir belge oluşturmuş ise artık bu yeni dönem kira bedelinin belirlendiği anlamına gelecektir. Bu noktada kiracının geriye dönük olarak yüzde 25 üzerinde yapmış olduğu bu artış bedellerini talep etme hakkı olmadığını düşünüyorum.
* Eğer kiracı evini kaybetme riski ile karşı karşıya kaldığı için bu artışı kabul etmek zorunda kalmış ve yazılı bir belge, ek protokol veya yenileme sözleşmesi kapsamında herhangi bir kabul beyanında bulunmadan ev sahibinin bu talebine uygun davranıp kira bedelini ödemişse, bu durumda geriye dönük olarak bu fazlaya dair ödediği kira bedellerini talep etme hakkına sahip olabilecektir.
* Bu konuda emsal olarak gösterilen Yargıtay kararına konu olan olayda, kiracının bu fazlaya ilişkin bedelleri ‘ihtirazi kayıtla’ ödediği görülmektedir. Bu noktada hukukun kabul ettiği ‘kötü niyete tabi’ olmamak için de bu bedellerin banka dekontlarına ‘fazlaya ilişkin haklarım saklı kalmak kaydı ile ödüyorum’ şeklinde bir kayıt düşülmesini tavsiye ediyorum.”
İADE DAVASI AÇILABİLİR AMA..
Avukat Ali Yüksel ise fazla zammın geçersiz olduğunu ifade ediyor. Yüksel’in yorumu şu şekilde:
* Yasada yer alan yüzde 25 üst sınır enflasyon ve rayicin çok altında kalması nedeniyle kamuoyunda tartışmalara yol açtı. Tartışmanın birincisi mülk sahibinin baskısıyla ya da rıza ile anlaşarak kanuna uyulmaması durumunda ne olacağı üzerindeydi. Bu konuda yasanın geçici 4. maddesi ‘Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir’ şeklinde açıkça emredici bir yasak getirmiştir. Taraflara tercih hakkı tanımamıştır. Yasa, kamu düzeni alanındaki bir konu olan konut kirasında fazla artışı geçersiz saymıştır. Bu dönemde yeni yapılan bir sözleşmede daha yüksek oran konsa, o da aynı şekilde geçersizdir.
* Yasanın açıkça yasakladığı bir borcun ödenmesi gerekmediği gibi, ödense de iade alınabilecektir. Burada taraflar anlaşsa da yasanın amir hükmünü geçersiz hale getiremezler. Böylece bu hükme aykırı anlaşma, sözleşme, ek protokol veya kabuller mutlak butlanla batıldır (hükümsüzdür). Burada fazla kira ödemiş kişiler kira sözleşmesi devam ederken veya bitince bir yıl içinde sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade yani istihkak davası açacaklardır. Burada yasal faiz işleyecektir. Ancak öncelikle arabulucuya başvuru olmalıdır.
